《物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”那么，不动产权属证书的法律效力究竟为何？当实际的权利状况与不动产权属证书不一致时，应当如何确定不动产的权属？

　　A、B、C、D为一家人，A为B、C、D的父亲。2001年，A、B、C、D共同出资购买一处商铺，书面约定B占商铺份额的40%，A、C、D各占20%，贷款由各方按照所持份额偿还。商铺登记在B一人名下。该商铺购买之后，前两年为C在经营，后用于出租，租金一直按照所持份额分配。2011年，B的丈夫E要求将其名字加入商铺的房产证，商铺房产证上的所有权人变更为B和E。2013年，B、E离婚，E要求分割系争商铺的50%。

　　笔者认为，不动产权属证书不具有代表不动产物权的功能，证书的记载不能直接决定实体法律关系的存在与否，而仅仅具有证明作用。在有足够的证据证明不动产的实际权利状态与不动产权属记载不一致的情况下，应当依据不动产的实际权利状况确认权属。形成上述观点的主要原因如下：

　　1.登记机关的审查范围。根据《房屋登记办法》：“申请人提交的申请登记材料齐全且符合法定形式的，应当予以受理，并出具书面凭证。”由此可知，房屋登记机关只需要对申请人提供的材料进行形式审查，现行法律法规并未规定房屋登记机关有权对房屋物权变动的基础法律关系进行实质审查，因此，当登记情况与真实的权利情况不一致时，应当根据生效法律文书判决的真实权利情况为准。

　　2.相关法律法规的规定。《物权法》第十九条明确规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。”《房屋登记办法》第八十条更为明确地规定：“人民法院、仲裁委员会的生效法律文书确定的房屋权利归属或者权利内容与房屋登记簿记载的权利状况不一致的，房屋登记机构应当按照当事人的申请或者有关法律文书，办理相应的登记。”

　　3.相关案例支持。徐州市中级人民法院在《张梅、王福洲诉王锦洲以被告名义购房办证所有权确认纠纷案》中认为，虽然涉案房屋登记在上诉人名下，但由于发生了争议，故不能因此作出该房屋所有权就归上诉人所有的确定，因为房屋产权登记仅是一种行政审查，属于行政确认，而非行政确权。产权登记是行政机关对不动产当时权属关系及表现状态的认可和证明，其并不创设具体的权利义务关系，当事人是否享有对不动产的权利，仍取决于当事人之间的民事实体法律关系。

　　在本案中，A、C、D向法院提交了以下证据证明系争商铺的权属：1.购买商铺时由C签署的商铺购买合同、购买商铺时的付款凭证，用以证明该商铺的购买及出资情况；2.A、B、C、D四人签署的《合作投资协议书》，用以证明四人对商铺份额的分配；3.以C的名义申请在商铺安装固定电话的材料、商铺租客的证人证言，用以证明对商铺的日常管理一直由C进行。而在庭审过程中，虽然E一直坚持商铺由其出资购买，但是其对于购买商铺资金的来源根本无法解释，对于商铺的购买价格、付款情况、购买过程以及购得商铺后的出租、收益、使用情况均不了解。最终，法院认为，虽然不动产物权登记具有公示、公信效力，但该效力不能否认实际权利人与挂名权利人之间的内部合法约定。就系争商铺的实际权利状况，A、C、D提供的证据已经达到高度的盖然性，因此，法院确认A、C、D对系争商铺各享有20%的产权，B享有40%的产权。